Российский банковский сектор приступил к пересмотру условий кредитования недвижимости. Согласно данным материалов «Дом.РФ», изученным РБК, с начала октября как минимум три значимых игрока финансового рынка повысили процентные ставки по программам рыночной ипотеки.
Изменения в котировках начались еще в начале месяца. Так, с 15 октября Газпромбанк (ГПэб) увеличил стоимость кредитов на 0,2 п.п., доведя ставку до 17,9% годовых для приобретения готового жилья, квартир в новостройках и операций по рефинансированию. При этом для заемщиков, запрашивающих сумму менее 7 млн рублей, процентная нагрузка составит 18,9%.
Параллельно с этим банк «Дом.РФ» зафиксировал рост базовых показателей на 0,5 п.п. Теперь стоимость кредитов на первичный рынок начинается от 18,8% годовых, на строительство собственного дома — от 19,5%, а на покупку готового частного домовладения — от 19,7% (без учета персональных преференций или надбавок).
Свою позицию также скорректировал ПСБ: с 2 октября банк поднял ставку по кредитам для вторичного и первичного рынков на 0,44 п.п., установив её на уровне 18,49%. Процент по программам рефинансирования также вырос на 0,2 п.п., достигнув отметки 17,99%.
Динамика ипотечного рынка к октябрю обусловлена событиями предыдущего месяца. В сентябре наблюдался аномальный всплеск активности: российские кредиторы выдали населению 125 тысяч ипотечных займов на общую сумму 614 млрд рублей. Этот результат стал рекордным с начала 2026 года. По оценкам «Дом.РФ», по сравнению с августом объем кредитования подскочил на 54%, а количество оформленных сделок увеличилось на 46%. Основным двигателем процесса выступила ипотека с государственной поддержкой: на её долю пришлось 72% всех выдач (против 56% в августе), что в денежном эквиваленте составило 441 млрд рублей.
Такой ажиотаж был спровоцирован ожиданием реформ в программе «Семейная ипотека», вступивших в силу 1 октября 2026 года. Новые правила сделали льготное кредитование более адресным: теперь размер ставки напрямую зависит от количества детей в семье и региона проживания. Для семей с одним ребенком до семи лет ставка зафиксирована на уровне 10%, для семей с двумя детьми она снижена до 8%, а при наличии трех детей — до 6%. Наличие четырех детей дает ставку 4%, а для многодетных семей (пять и более детей) предусмотрено 2%. Важно учитывать, что в Москве, Санкт-Петербурге, а также в Московской и Ленинградской областях эти значения выше на 2 п.п.
Кроме того, лимиты по кредитам в большинстве регионов теперь ограничены диапазоном 6–10 млн рублей, тогда как в четырех столичных субъектах они составляют 12–18 млн рублей. При этом ставка 6% на строительство индивидуальных домов остается неизменной вне зависимости от региона и состава семьи. Также государственное субсидирование теперь ограничено 15-летним периодом: по истечении этого срока ставка может вырасти согласно общим правилам, о чем напоминал Центробанк в письме от 9 октября.
Причиной пересмотра рыночных ставок эксперты называют изменение конъюнктуры. Заместитель председателя правления банка «Дом.РФ» Алексей Косяков пояснил, что после сентябрьского решения регулятора сохранить ставку на уровне 14% выросла доходность десятилетних ОФЗ и ставки по депозитам. Директор департамента ипотечного бизнеса ПСБ Марина Заботина добавила, что рост заявок на рыночные программы в октябре составил 60% относительно сентября, что связано с переходом на новые параметры семейной ипотеки. Она также отметила традиционное для конца года оживление спроса.
Аналитики полагают, что масштабного роста ставок по всему рынку пока не происходит. Инна Солдатенкова, руководитель направления экспертной аналитики «Банки.ру», отмечает, что до 19 октября условия около 80% рыночных программ остались прежними, а изменения затронули лишь около 10% продуктов. По её мнению, банки корректируют стоимость кредитов из-за изменения ожиданий по денежно-кредитной политике после того, как ЦБ взял паузу в снижении ставок. Управляющий директор агентства НКР Михаил Доронкин добавил, что это также может быть попыткой поддержать маржинальность бизнеса на фоне ожидаемого падения спроса на льготные продукты.
В ближайшей перспективе ситуация зависит от заседания совета директоров Банка России, запланированного на 23 октября. Если ключевая ставка останется на уровне 14%, эксперты не ждут новой волны подорожания ипотеки. Однако, если регулятор решит её повысить, банки могут отреагировать в течение пары недель. Магомед Гамзаев из сервиса «Сравни» не прогнозирует резких скачков до конца года, полагая, что рост может коснуться лишь тех банков, чьи предложения сейчас ниже рыночных.
Несмотря на рост стоимости, спрос на кредиты сохраняется. По данным «Банки.ру», за октябрь количество заявок превысило среднемесячный уровень первого полугодия на 30%. Тем не менее, разрыв между рыночной и льготной ипотекой остается огромным: при платеже в 37 тыс. рублей по семейной программе (на 4,2 млн руб.), платеж по рыночной ставке составит около 67 тыс. рублей.
При этом эксперты выражают опасения относительно будущего рынка. Камила Фазлыева, руководитель «Ипотечного бюро», указывает на рост цен на вторичное жилье во многих регионах и отмечает признаки возможной стагнации. По её словам, текущие цены делают жилье недоступным для большинства, и даже снижение ставок на 1–2 п.п. не сможет существенно оживить продажи без роста реальных доходов населения.
